望月綜合法務事務所は、あらゆる問題に全力で取り組み解決をサポート致します。

　　　　　　　　　
■原状回復義務について
　
　【原状回復】とは、賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損傷を復旧する事をいいます。

 

　以上から、本来賃借人に負担義務の無いもの、反対に賃貸人が本当は請求出来るもの等双方の費用負担の在り方について再度検討を要する案件は多数存在するのではないでしょうか。

 

　経過年数による従物の減価償却や経年劣化する部分についての負担割合等も明確に致します。

 

　見積もりだけでは分かりにくい複雑な部分も丁寧にご説明致しますのでご安心下さい。

 

　また敷引き等契約書内に補修費用についての特約等が存在している場合が多くございます。しかし消費者保護の観点から無効とされる特約も多く存在しています。

　様々な案件について賃貸人・賃借人双方の立場から、正しい法解釈等に基づき問題点を解決しましょう。

 　弊所では、敷金等返還請求について日々専門業務のひとつとして多くのご相談を頂戴しております。
　いつでもお気軽にご相談ください。

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■敷金・保証金等Ｑ＆Ａ

Ｑ１．敷金や保証金ってどんなものですか？

　敷金とは賃借人の賃料のの未払い等の債務を担保するために賃貸借契約締結時に賃借人から差し入れられる金銭のことをいいます。賃貸物の返還と同時に返還されます。保証金等名目には着目せず、その性質に着目し敷金と同じものであるか否かは判断します。
　


Ｑ２．敷引き特約が契約書内にありました。これって有効なんですか？

　当事者間で合意すれば原則有効であるとも考えられます。
　敷引き特約については、賃借権設定の権利金的性質ないしは賃料の前払い的な性質を併せ持っていると考えられます。しかしあくまでも敷金であるという性質上、一律にまた一定の基準であるとして認めるべきではないでしょう。個々案件ごとに判断していく事となりそうですが、消費者契約法施行後の案件として７５％の敷引き特約を無効とした判例がございます。

Ｑ３．敷金等の返還時期はいつですか？

　当該賃貸物権の明け渡し時と同時履行の関係に立ちます。すなわち明け渡し＝引渡しが完了するまでは返還を求める事ができませんし、『返還がされるまでは明け渡さない』と主張する事も出来ないという事となります。
　また保証金据置期間が存在する契約を締結していたとしても、当該期間前に契約を合意解除するに至った場合には、返還請求が可能です。但し中途解約を想定しそれにつき特約が存在する場合にはそれによる事となるでしょう。



Ｑ４．敷金と原状回復費用についての関係がよく分かりません。

　通常契約書には、『現状に回復し当該物件を返還する』旨の条項が存在しますが、この原状回復がどこまでの範囲なのかという事が問題になります。
　原状回復義務とは、原則通常損耗を含まず賃借人の故意・過失による損害を回復する義務を指します。個々細かい案件によって微妙に異なりますが基本となる考え方です。通常損耗分は毎月の家賃に含まれているとするのが多くの考え方です。
　したがって賃借人が普通に生活をする中で損傷・劣化する部分については、原則として回復義務はありません。

Ｑ５．損傷や劣化は自分のせいじゃないと証明できないのですが・・・

　原則立証責任は賃貸人側にあります。したがって身に覚えの無い修繕費用を請求されたとしても支払う必要はありません。ただ揉め事を回避するため、賃借人も入居時の状態を記録しておく等、対策を講じる事が必要でしょう。



Ｑ６．壁紙を少しだけ汚した。張替えは部屋一面？

　国交省のガイドライン等に参考となる基準があります。そちらを一度ご覧下さい。
　回復するにあたっては必要最小限の支出で済むようにするのが当然です。あまりにも法外な場合は不当利得等にも該当します。ご相談下さい。

Ｑ７．『敷金は返せない』や『まっさらに戻して退去する』などは従わなくてはならないのですか？

　原則従う必要はないでしょう。なぜなら、民法におけるの信義則の規定に反し、それにより消費者契約法により無効となる可能性があるからです。
　Ｑ１．でも述べましたが、その名目や名称に着目するのではなく、性質に着目し判断します。不合理な特約が存在するようでしたら一度専門家に相談するのが良いでしょう。



Ｑ８．オーナーが変更した場合、敷金等はどうなりますか？
　
　売買によって交代したのであれば、原則新しいオーナーから家賃の滞納分や原状回復分を控除した後に返還してもらえます。保証金も同様です。但し、保証金が当該賃貸借契約と密接な関係に立たない独立したものである場合にはこの限りにありません。
　競売による交代は少し複雑です。抵当権等が設定される以前から賃借権を有していた場合には敷金は承継されますが、反対の場合には承継されません。最近の賃貸物件の多くは新築時より抵当権を設定します。よって後者にあたり新オーナーに対しての敷金の返還請求は認められない事となります。

Ｑ９．敷金について何か気をつける事を教えて欲しいのですが。

　敷金等に関する問題のみならず、マンション等を借りるとい行為は、賃貸借契約を締結するという事です。安易に流れに任せてサインをしてしまうなど契約を急がずに、じっくり契約書と向き合いましょう。その上で分からない事があれば積極的に質問し問題解決に努める事が大切です。また宅建主任者より重要事項説明を受けるのは当然ですが、まれに実施していない不動産業者（店舗）も存在するようですので注意しましょう。


　以上簡単ですが、よくお問い合わせをいただくものをピックアップしご紹介させていただきました。
　その他、どのような内容でも結構ですので、いつでもお気軽に敷金等返還請求を専門業務とする弊所までご相談ください。

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■自分でできる返還請求～実務的なポイント～

　いきなり内容証明郵便が届いた！
　このような場合、相手方の要求が妥当なものだとしてもすんなり『はい。わかりました。』とはいえないのではないでしょうか？
　一辺倒な方法では、ケースによっては相手方の態度が硬化してしまい、解決できたはずの案件でも上手く進まないことも想定されます。
　一般的な内容ですが、実務上注意が必要となる点について記載しております。
　
　あくまでも一般論ですので、具体的なご請求方法等については専門家にご相談いただくことをお勧め致します。

　弊所でも随時ご相談を承っておりますので、いつでもお気軽にご相談ください。


１．正当な修繕費用の計算書を作成
　通常は退去の際、賃貸人若しくはその管理会社（以下賃貸人等という）である相手方から、修繕費用の計算書が交付されるはずです。
　交付されていなくても結構ですが、国交省の作成したガイドラインや類似案件についての判例を参照し、賃借人サイドとしての正当な修繕費用を計算した書類を作成します。

　そして、当該文書を賃貸人や管理会社宛送付致します。

　この行為は、賃貸人等からの返答の有無にかかわらず効果があります。
　こちらは、仮に不当な要求であるとするならば、毅然とした態度で接する事を相手方に示します。
　この書面の送付について、賃貸人等からの返答が的外れであったり、若しくは回答そのものが無い場合等、法律を熟知していないにもかかわらず、それ相応の言い回しで接してくる管理会社の言いなりになってしまっている賃貸人は意外に多いものです。
　そんな賃貸人にとって、仮にうまく対応できない管理会社であれば、そのような管理会社の態度は疑問で仕方ないはずです。

　修繕費用の計算書の作成や、相手方へ送付する文書の作成・添削等、些細なことからでもお気軽にご相談ください。
　いつでも、ご連絡を待ちしております。

２．全ての証拠書類を相手方に提示する
　最近は賃貸人が賃貸物件を直接管理する事は少なく、ほとんどが管理会社により行われているのが実態です。したがって上記１．のやり取りの詳細を賃貸人自身は詳しく把握していません。

　そこで賃貸人に対し、これまでの関係書類の全てを送付致します。ここでいう関係書類とは、退去の際の修繕費用の計算書から始まり、上記１．において取得交付した書類、さらには当該問題に即した重要判例の要旨を記載したものなど全てです。
　もちろんこちらの主張が正当であると根拠付ける書類は、弊所が専門的知見に基づきご用意致しますので、ご自身では少し不安があるという方は一度ご相談下さい。

　ここまでで多くの案件は解決をみます。上記書類を確認すれば、賃貸人は通常、相手方の請求に理由があると考えるはずだからです。

３．内相証明郵便での請求
　上記２．までのお手続きで解決する案件も多くございますが、中には難しい案件もございます。

　そのような場合には、後々のお手続きのことも想定し内容証明郵便を利用し請求を行うことが一般的です。

　ただ冒頭にも記載致しましたが、上記１．・２．をする事無くいきなり内容証明郵便を出してしまいますと、相手方の態度を硬化させる原因ともなり得ます。
　本来は問題解決にとても有効な内容証明郵便なのですが、使用方法を誤ると思わぬトラブルを招きかねませんので注意が必要です。

　以下内容証明郵便に対する注意事項をご紹介致します。

　１）相手方にも一定の誠意が存在する場合
　　この場合には現状での解決法を模索し、そして優先致します。
　　上記理由により態度硬化や訴訟行為に発展する等の不測の事態が起こり得ます。
　　そうなれば本末転倒、訴訟費用等が以外にかさみ費用倒れを招く場合や返還が裁判上で認められない、
　　時間が異常にかかる等、返還請求自体がもう意味を成しません。

　２）相手が倒産の危険にある場合
　　内容証明郵便どころではありません。まずは仮差押等により相手方の財産処分を制限する事が先決です。
　　そして強制執行等の手続きを採る必要がございます。
　　安易に内容証明をうってしまうと財産隠し等も考えられますので慎重に行動する事が大切です。

　３）こちらにも落ち度が見受けられる場合
　　この場合には注意を要します。専門家にまずは一度ご相談されることをお勧め致します。
　　返還請求というと『何でも返還してもらえるはずだ。』と勢いが余ってしまい、ご自身の落ち度について
　　顧みることを忘れてしまうケースもございます。
　　強引な方法によって請求してしまいますと、思わぬ反論をされる可能性があります。
　　したがって、このような場合には、ある程度の話し合いを行い、重要事項の確認に限定し内容証明郵便を
　　用いる等効果的に使用して下さい。

　４）その他
　　親しい方が相手方である場合等、今後も人間関係を継続する事が必要な場合には内容証明郵便を使用する事無く
　　解決したいものです。
　　上記注意点をよくご確認いただき、賃貸人に対し、請求の趣旨やその根拠等を漏れなく記載した文書を
　　内容証明郵便にて郵送致します。


４．それでもダメだったら
　裁判上で解決する事が一番の方法です。
　もちろん上記３．までの中で話し合いは進んでいるはずなのですが、やはりお互いにとって納得のいく和解案は提示されなかったのでしょう。
　通常訴訟の他に、民事調停や少額訴訟などもご利用いただけます。

　裁判所でのお手続きについては、専門家にご依頼されるのが確実で安心です。

　お困りの際はいつでもお気軽にお問い合わせください。
　親身になって対応させていただきます。